不動産豆知識tips

お部屋探し

共益費、駐車料

家賃以外に共益費や駐車料がかかる場合があります。駐車場が2台必要な場合、確保できるかどうか、有料か無料かを確かめて下さい。 共益費以外に自治会費や区費の自己負担分がどの程度か聞いておきましょう。

礼金、敷金、手数料

名古屋では礼金が家賃の1~2ヶ月分・敷金1~2ヶ月分・手数料1ヶ月分が普通です。入居する月の家賃は日割りになりますが、契約時に前払いになります。

入居可能日と契約開始日

今空いているアパートを2~3ヶ月先の日から借りることは出来ません。契約開始日の設定は家主さんとの調整になりますが、1週間から10日程度先の日付にするのが精一杯です。建築中や賃貸中の物件を予約された場合は、入居可能日が契約開始日になります。
実際に入居するかどうかにかかわらず、その日から家賃が発生します。

契約期間、更新

契約期間は通常2年位です。ほとんどのアパートではこの期間はあまり重要な意味はありません。お客様の事情で解約されるのに、この期間に拘束されることはございません。ただ期間満了時に契約書の書き換えをしたり、更新料等の費用が掛かるかどうか確認なさって下さい。

解約時の通知、修理費用

お客様から解約される場合、上記の期間とは関係無く1~2ヶ月前に予告をして頂くよう契約書に定められます。
予告期間は重要ですのでチェックして下さい。
もう1つ重要な点は、明渡し時のお客様の修理義務等の範囲です。原状回復の範囲について家主さんや業者によって考え方が違います。
畳、襖、障子がある場合は原則としてお客様の修理費負担になります。ハウスクリーニング費用が無条件で掛かるのか、壁の塗り替えや壁紙の張り替えはどのような場合に必要となるのか納得できてから契約して下さい。使用上の注意とも関連し、トラブルの多い点ですのでよくご確認下さい。

室内をチェック

アパートのタイプ(形式)

【アパート】
通常の2階建て以上の集合住宅。2階建ては木造か鉄骨造が多く、3階建て以上は鉄骨造か、鉄筋コンクリート造がほとんど。
アパートとマンションの区別ははっきりしません。
メゾネット 縦割りの2階建てアパート。通常のアパートは上下階は別世帯ですが、このタイプは内部に階段があり1、2階を同一世帯が使用します。
【一戸建て】
平屋又は2階建てで、1世帯が独立した1棟の建物を使用します。最初から賃貸用に建てられた小規模のものと、30坪~40坪の普通の家があります。

遮音性

程度の差こそあっても、隣室や上下階の音や声は聞こえてしまいます。音は高低、大小、発生する場所によって伝わり方も様々で、完全に遮ることは非常に困難です。一戸建てタイプは別として、聞こえることを前提として、入居者の方がお互いに気配りを持って生活して頂くしかありません。あまりひどい場合は、不動産業者等の第三者に相談して、隣室の入居者の問題なのか、アパートの遮音性能の問題なのか聞いてもらうしかありません。家主さんや業者でも実際に生活した場合、どの程度聞こえてくるのかを体験していません。個人差もありますので、我慢すべき程度も数値的に表せません。
隣室の音はどうしても避けたい方は、一戸建てタイプをじっくり探されることをお勧めします。

時間があれば・・・

実際の生活に合わせて物件周辺を探索してみてください。
たとえば通勤・通学の際利用する交通機関、たとえば食材を調達する際のお買い物などなど、できればイメージできるままに散歩してみるのもひとつです。

申し込み、必要な手続き

保証人が必要

個人名義で借りる場合、必ず保証人が必要です。身内(父母、兄弟)になって頂くのが原則です。
身内が近くに住んでいるのに保証人になってもらえない人は、契約を断られるかもしれません。
個人保障を法人でお引き受けするシステム⇒賃貸保障システム「JID-トリオ」はこちら

ペット・ピアノ

残念ながら犬・ネコ等のペットを飼えるアパートはほとんどありません。
ピアノの持ちこみは可能なところもありますが、確率的には低いと思います。

アパートが先か、就職が先か?

就職が先です。就職が決まっていない人はアパートに入るのは難しいでしょう。
それに職場を決めてから通勤に便利なアパートを探すほうが当然合理的です。

賃貸住宅経営とは

賃貸住宅を経営するメリット

土地を遊ばせておくだけでは収益力がなく、固定資産税等の支払いは持ち出しになってしまいます。
そこで、収益力を生み出すために賃貸住宅を経営するというのが、最もポピュラーな方法です。
賃貸住宅を建てますと、土地だけでなく建物にも固定資産税がかかってきますが、土地は住宅用地となり税負担が軽減されると同時に、賃貸事業における必要経費となります。また、家賃収入が発生しますので、上手く経営することで大きな収益を上げることも可能です。

賃貸住宅を経営にかかる税金

賃貸住宅経営による個人の所得は「不動産所得」となり、他の給与所得や事業所得などと合算して確定申告することで課税(所得税・住民税・事業税)されます。
この「不動産所得」は、賃貸住宅経営による総収入金額から必要経費を差し引くことによって算出します。
つまり、必要経費を多く計上することで節税になるということです。
必要経費とは固定資産税や都市計画税などの公租公課、火災保険料、修繕費、管理費、建物の減価償却費、ローンの金利などです。

ローンの種類と返済方法

住宅ローンの種類

住宅ローンには様々な種類があります。ほとんどの住宅ローンは銀行など民間金融機関によるものを指しますが、このほかにも保険会社やノンバンクといわれるローン会社などによるものがあります。
また、公的な性格の住宅ローンとして、フラット35があります。

住宅ローンを選ぶポイント

(1) 固定型金利
返済期間が全体を通して変わらないタイプの金利。借入申込をした時点での金利がずっと変わらないので、先行きの見通しでプラス面とマイナス面が分かれます。

  • メリット → 低金利時に借りれば、返済が始まった後将来の金利が上昇しても心配がない。
  • デメリット → 返済が始まった後金利がさらに下降すると、金利低下による返済額減少を利用できない。

(2) 変動型金利
返済が始まった後、経済情勢に対応して変わる仕組みの金利。
借入申込の時点での金利が返済終了までの間に上がったり下がったりするので、将来の見通しでプラスとマイナスが分かれます。
返済が始まった後の金利は、原則的に年に2度見直しされます。金利見直しの度に返済額が変わると大変なので、金利見直しによる返済額の変更は5年に1度となっています。

  • メリット → 固定型金利よりも低いことが多い。
  • デメリット → 借り入れの時点で固定型金利に比べて金利が低い場合でも、返済開始後に逆転する場合がある。
    金利が上がって返済額が増えた場合、未収利息が発生し、未返済残元金が増える可能性もある。

(3) 固定期間選択型金利
固定型金利ではありますが、返済開始後の金利を一定期間だけ変更しない仕組みの金利です。
金利を固定して変更しない期間の年数によってタイプが分かれます。金利を固定する期間が終わると、その時点の金利が適用されます。
固定期間は2年~5年の短期から20年~35年といった長期まで用意されているタイプの中から自由に選べますが、固定期間が長いほど金利が高くなり、短いほど低くなります。

  • メリット → 固定期間が終了した後、状況に応じて、固定金利か変動金利かを選べる。
  • デメリット → 金利固定期間の見込み方が難しい。固定期間の長短の見極め方の難しさは固定型金利と同じ。

返済方法

(1) 元利均等返済
<主な特徴>

  • 毎月の返済額が一定なので、計画的な家計支出ができる
  • ある程度の返済期間が過ぎるまでは返済が進んでいることを実感しにくい
  • 元金均等返済(後述)に比べると、返済総額が多くなる
  • 繰り上げ返済をする場合は、できるだけ早い時期の方がよい

(2) 元金均等返済
<主な特徴>

  • 新しい住宅を入手した初めの段階での返済額が最大なので、教育費などほかの支出が重なる場合は家計支出の負担が重くなる。
  • 初めのうちは重かった返済負担が回を追って少なくなっていくので、返済の進み方が実感できる。
  • 支払利息の総計が元利均等返済より少なくて済む。
  • 繰り上げ返済の時期を一にしても有利不利の違いがない。

売却する理由を明確にする

売却理由

  • 子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい
  • 子どもが独立したので都心に住み替えたい
  • 定年を機にUターンしたい

確認事項

  • 住み替え時期はいつ頃か
  • 手元資金はどの程度あるのか
  • 今の住まいに戻る可能性はあるのか

住み替えのイメージ

  • どのくらいの価格でいつ売却するのか
  • 新居は購入するのか、賃借するのか
  • 今の住まいを売却せずに賃貸するのか